Lågvatten för ägarlägenheter

Byggindustrin 2010-05-06


Av de 14 527 nybyggda lägenheter som blev klara i flerbostadshus 2009 var det bara sex stycken som var ägarlägenheter.

Antalet nyproducerade ägarlägenheter förra året var försvinnande litet, visar statistik från SCB. Bara sex stycken färdigställdes i nya flerbostadshus, samtliga av dem i Västra Götaland.
Bostadsbyggandet minskade totalt med 28 procent under 2009 jämfört med året innan. Allrastörst var minskningenav antalet lägenheter i småhus. År 2009 färdigställdes totalt 22 900 lägenheter i nybyggda hus. Av dessa var 8 373 i småhus och 14 527 i flerbostadshus. Antalet färdigställda lägenheter i småhus minskade med 31 procent och flerbostadshus med 27 procent jämfört med år 2008.
Antalet färdigställda lägenheter i flerbostadshusen minskade för samtliga ägarkategorier utom stat, landsting och kommun. Lägenhetsbyggandet i denna ägarkategori ökade med 15 procent jämfört med 2008.  Som andel av det totala antalet färdigställda lägenheter i flerbostadshus svarade dessa för tre procent år 2009 och två procent år 2008.
Mer än hälften av lägenheterna i nybyggda flerbostadshus är bostadsrätter. Under 2009 färdigställdes totalt 7 723 bostadsrätter, vilket motsvarar 53 procent av nybyggandet. Det kan jämföras med 1995 då en av tio nybyggda lägenheter i flerbostadshus var bostadsrätt.

Byggpolitiken splittrar blocken

Byggvärlden 2010-03-24

De rödgröna vill återinföra investeringsstödet för hyresrätter och införa en tredjepartsgranskning i byggprocessen. Några tydliga skiljelinjer framkom mellan blocken i den partipolitiska debatt som arrangerades under Nordbyggmässans första dag.

I tisdagseftermiddagens debatt fanns samtliga riksdagspartier representerade. De mest kända namnen var kommun- och finansmarknadsminister Mats Odell (KD) och språkröret Maria Wetterstrand (MP).
Energieffektiviseringar i byggnadsbeståndet var första punkten på dagordningen. Vänsterpartiets Egon Frid gav en känga till alliansregeringen, som han inte tyckte hade gjort ”i stort sett någonting”.
– Det är förlorade år i energiomställningen, sa han.
Men Mats Odell gav honom mothugg och menade att de rödgröna i princip har varit i regeringsställning sedan miljonprogrammet byggdes
– Regeringen har ett ambitiöst energieffektiviseringsprogram. Det är ett femårsprogram där vi tillför 300 miljoner om året utöver tidigare politik, sa Mats Odell.
Maria Wetterstrand vill se en skärpning av byggnormerna, men det gillade inte ministern.
– Sverige har 55 procent högre byggkostnad än genomsnittet i Europa. Risken med hårdare byggnormer är att det inte byggs någonting, sa han.
Mats Odell berättade också att regeringen har påbörjat ett arbete för att få till stånd ett samarbete kring upprustningen av miljonprogrammet. Arbetet omfattar hittills Malmö, Göteborg, Södertälje, Stockholm och Uppsala.
– Jag skulle vilja åstadkomma en pakt med fastighetsägarna, kommunen och de boende, sa han och lyfte upp Peabs samarbete med Telge i Södertälje som ett lyckat exempel.
En åhörare påpekade att kommunerna ofta ger markanvisningar till de stora byggbolagen, och undrade hur politikerna ser på tävlingar för att öka konkurrensen i markfördelningen.
– Det kanske är en viss feghet som gör att man tilldelar mark till de största. Man kanske inte ska vara så rädd för att ta in mindre aktörer i branschen, sa Anti Avsan från Moderaterna.
– Vi vill ha blandade upplåtelseformer. Då är det rimligt att dela in områden in mindre ytor för att få bättre konkurrens, större blandning och högre kvalitet, sa Maria Wetterstrand.
På frågan om vilka lärdomar man har dragit från den senaste tidens takras svarade Lennart Pettersson från Centern att signalerna från miljödepartementet är att det handlar om byggfel.
– Jag tror att Andreas Carlgren har sagt att i ett fall har man byggt efter konstens alla regler. Ändå rasar det. Det kan bero på beställaren eller en slarvig byggare. Det kan ju inte bero på oss i alla fall, sa Lennart Pettersson.
Med anledning av takrasen togs även frågan om en tredjepartskontroll i byggprocessen upp i debatten. Egon Frid meddelade att de rödgröna kommer att föreslå en tredjepartskontroll i processen kring den nya plan- och bygglagen.
– Regeringen har valt att inte ta med det, de litar fortfarande på egenkontrollen. Men det krävs en bättre kontroll, egenkontrollen kommer inte att räcka, sa Egon Frid.
Carina Moberg från Socialdemokraterna slog ett slag för investeringsstödet till hyresrätter, som de rödgröna vill återinföra om de får makten
– Nu är det dags att göra bokslut. Det byggdes 127 000 bostäder under föregående mandatperiod, under den här blir det kanske 84 000–85 000 bostäder. För mig är det tillräckliga bevis för att investeringsstödet har verkan, sa hon.
Men Mats Odell tyckte att man ska titta i ett längre perspektiv och påpekade att Sverige har byggt mindre per invånare än sina nordiska grannländer per invånare.
– Med 55 procent högre byggkostnader då är det inte nya subventioner som är lösningen. Det är fasta, långsiktiga spelregler, sa Mats Odell.

"Olyckan det värsta jag varit med om"

Byggvärlden 2010-03-03

Maria Lidström är projektledare för utbyggnaden av Kista Galleria - som kostade en person livet.
- Det har varit ett otroligt utvecklande projekt, men samtidigt är olyckan det värsta jag har varit med om, säger hon.Nu har hon nominerats till Årets byggchef.

När raset inträffade var Maria Lidström på semester i Småland. Hon fick ett telefonsamtal från en kollega, som ropade och skrek.
- Han ser hur kranen svajar och är jätteupprörd, berättar Maria Lidström.
Hon förstår inte riktigt vad kollegan säger, lägger på luren men ringer upp igen.
- Jag förstår direkt att jag måste tillbaka till Stockholm och ringer min familj som är ute och fiskar. Vi kom till Stockholm vid niotiden på kvällen och det var som en krigszon här.
Forsen Projekt har projekt- och byggledningsuppdraget för utbyggnaden av Kista Galleria. Dagen efter olyckan undrade alla vad som skulle hända. Arbetsmiljöverket stängde bygget.
- Vi blev en organisation i kris, alla mådde dåligt och började tappa självförtroendet.
Maria Lidström lade stor kraft på att coacha och peppa medarbetarna. Det blev många möten för att medarbetarna skulle få prata av sig. De anställda fick möjlighet att träffa en psykolog, vilket även Maria Lidström gjorde ett par gånger.
- För mig hjälpte inte det. Det var för generellt hållet, och när man kom in på byggspecifika detaljer förstod inte psykologen. För mig hjälpte det mer att prata med kolleger och den ledarskapscoach som jag redan gick hos. Där fick jag hjälp att bolla, prioritera och sortera, berättar hon.
Maria Lidström lade mycket tid på att kommunicera med beställaren Kista Galleria, att planera, göra omprioriteringar och räkna på ekonomin. Hon mådde själv dåligt, men kopplade bort känslorna för att fokusera på uppgiften.
- Men sen kom en kväll i oktober när jag blev så trött. Jag tänkte "nu faller jag ihop och blir en blöt fläck på golvet." Men på morgonen när jag vaknade kände jag att jag måste gå stärkt ur det här.
Den natten blev ett slags vändpunkt. På morgonen kände hon sig härdad, som om hon hade fått skyddande fiskfjäll på huden.
- Det var så mycket kritik och media och man kände sådana skuld. Men efter den natten rann allt vad folk sa bara av mig, berättar hon.
Det är första gången som Maria Lidström är projektledare för ett så stort, komplext och föränderligt projekt. Men hennes sätt att leda projektet har gett henne en nominering till priset Årets byggchef. "En riktig chef, när allt sätts på det yttersta" skriver den kollega som har nominerat henne.
Raset orsakades av att en avväxlingsbalk gavs ett allt för smalt liv.
I förfrågningsunderlaget var livmåttet angivet till 25 millimeter, men ändrades hos konstruktionsfirman Cremona till 7 millimeter. Den slutliga balken som producerades efter raset fick ett 25 millimetersliv - ett väl tilltaget mått, enligt bedömare.
- Att ett fel slår igenom ända till produktion och montage är ofattbart och extremt ovanligt, säger Maria Lidström.
I början av september hade man jobbat ikapp förseningen efter raset. Men den 11 september upptäcktes att en balk på bygget höll på att vrida sig. Då stoppades bygget igen och Ruukki projekterade om allt.
I dag, när byggprojektet är i slutskedet, är Maria Lidström stolt över att hon klarade av den enorma press som raset innebar.
- Det var en stor psykisk press att klara de ordinarie arbetsuppgifterna och de extraordinära. Men vi lyckades inviga på det datum som vi hade bestämt två år tidigare.
Hon känner också tacksamhet gentemot tjänstemän, hantverkare och beställare.
- Det här fantastiska gänget har gjort att vi har kunnat lyckas trots olyckans stora påverkan tidsmässigt och emotionellt. Alla har kämpat så mycket och lagt sin själ i det här. Och vi har haft en tydlig och engagerad beställare, säger hon.
Själv upplever Maria Lidström att hon har blivit mindre mottaglig för kritik efter olyckan. Hon känner sig starkare och självsäkrare.
- Och jag vet att alla mynt har två sidor.
Men hon tänker på olyckan varje dag. Hon får tårar i ögonen när hon berättar om änkan och de två barnen som förlorade sin pappa i raset.
- Prästen tog hit frun dagen efter olyckan. Hon satt här i vårt fikarum med barnen och grät. Hennes lidande var fruktansvärt. Det är det som är så fruktansvärt, att den familjen har blivit splittrad.

Trög start för svenska ägarlägenheter

Byggindustrin 2010-01-28


Intresset för ägarlägenheter är fortsatt svalt. Hittills har bara sjutton stycken nya lägenheter registrerats i hela landet. Särskilt storstäderna och de stora byggbolagen lyser med sin frånvaro.

Ägarlägenheterna har haft allt annat än en flygande start. När Lantmäteriet gjorde en sammanställning av hur många ägarlägenheter som registrerats i fastighetsregistret under 2009 noterades bara 17 stycken.
- Det är en ombyggd lada på Öland, en nybyggnation i Tanum och en ombyggnation i Karlstad, berättar Agneta Ericsson, marknadschef på Lantmäteriet.

När ägarlägenheter blev en ny upplåtelseform i maj 2009 jublade många stora aktörer på svensk bygg- och bostadsmarknad. De hade efterlyst ägarlägenheter, som är en vanlig boendeform i andra länder, i många år. Men hittills har inget av de större bolagen något planerat projekt med ägarlägenheter. Organisationen Bofrämjandet var en av de mer aktiva påtryckarna för införandet av ägarlägenheter. Vd Calle Gustafson kan nu konstatera att det gått trögare än han trott.
- Jag tycker att storföretagen borde vara mer aktiva men det är väl så att de vet vad de har och avvaktar istället. Slutkunden måste också hinna få kunskap, jämför med tredimensionell fastighetsbildning som också gick trögt i starten, säger han.
Hyresregleringen, som ska följa bruksvärdesprincipen, är enligt Calle Gustafson en anledning till det låga intresset.
- Det går inte att göra någon vinst på att hyra ut en ägarlägenhet. Hade du haft större möjligheter att ta ut hyra för att täcka dina kostnader skulle intresset varit större.

Botryggs vd Michael Cocozza berättar att företaget ville bygga 70 stycken ägarlägenheter i Hammarby sjöstad under 2009, men projektet föll på att bankerna inte gav klartecken. Istället byggde Botrygg bostadsrätter på platsen.
- Bankerna var tveksamma eftersom de inte har någon marknad att jämföra ägarlägenheterna med, säger Michael Cocozza.
?- Det skulle ha blivit mer fart om det hade varit tillåtet att ombilda befintliga hyreslägenheter till ägarlägenheter istället. Då hade de som bygger dessutom kunnat frigöra kapital för att investera i nya bostadsbyggen, fortsätter han.
I närheten av Malmö arena i Oxie planerar Skandinavisk Fastighetsfond för 300 nya bostäder, varav en tredjedel ägarlägenheter. Men även här är finansieringen för ägardelen högst osäker.
- Samfälligheten som ägarlägenheterna tillhör har företrädesrätt framför banken om någon medlem hamnar på obestånd. Bankerna vill inte ta risk på något de inte kan kontrollera, därför kommer det bli svårt för privatkunder att få lån hos banken, säger Jan Severa, vd på Skandinavisk Fastighetsfond.
Jan Severa skulle vilja börja bygga ägarlägenheterna i april 2010, men får starta med bostadsrätterna istället.
- Vi skjuter på ägarlägenheterna till 2011 och hoppas att bankerna hittat en modell där de slipper ta risken själva till dess, säger han.

Dramatisk minskning av dödsolyckor i branschen

Byggindustrin 2010-01-26

Dödsolyckorna i byggbranschen minskade under 2009 med hälften jämfört 2008 enligt färsk statistik från Sveriges Byggindustrier.

År 2009 omkom åtta personer i arbetsolyckor sysselsatta med bygg- och anläggningsarbete. Av dessa åtta dödades tre i trafikolyckor ute i allmän trafik. Föregående år var antalet omkomna 14 personer.
I genomsnitt inträffar åtta dödsolyckor årligen i bygg- och anläggningsbranschen. Siffrorna för 2009 är alltså tillbaka på genomsnittlig nivå efter de två extrema åren 2007 och 2008.
- Orsakerna till den kraftiga minskningen är troligen flera, säger Björn Samuelson på Sveriges Byggindustrier. Dels skärptes säkerhetsarbetet i företagen efter de olyckliga åren, dels är det mycket slumpen som avgör variationen mellan åren på dessa internationellt sett låga nivåer. Sannolikt har också nedgången i konjunkturen påverkat utfallet.
Den vanligaste olycksorsaken sett över flera års statistik är olyckor med fordon inblandade, antingen inne på byggarbetsplatsen eller ute i allmän trafik.
I hela det svenska näringslivet sjönk antalet till 39 omkomna år 2009. Detta kan jämföras med 68 personer 2008. Som tidigare år var den högsta dödsolycksfrekvensen inom jord- och skogsbruk med 0,09 per 1000 sysselsatta. I bygg- och anläggning var frekvensen 0,05 per 1000 sysselsatta.

Nästan bara nollor i hyresförhandlingarna

Bofast 2009-12-09



Höstens hyresförhandlingar har hittills gått i nollans tecken. 33 värdar fryser hyran nästa år och några sänker eller rabatterar. Men nu tror många att trenden vänder och att främst höjningar är att vänta.

2009 års förhandlingssäsong gav genomsnittliga hyresökningar i allmännyttan på 3,05 procent. Men för nästa år ser nivån ut att bli avsevärt lägre. Snittet för de hyror som hittills förhandlats fram för 2010 ligger på 0,4 procent.

Först ut med en överenskommelse för nästa år blev Bollnäs Bostäder – som landade på oförändrade hyror. Så kallade noll-höjningar har sedan blivit höstens melodi. Varje vecka har nya pressmeddelanden om frysta hyror glidit in i redaktionens mejllåda. I början av december hade hyresgästföreningen förhandlat sig fram till nollavtal i 27 allmännyttiga bolag.

Motivet, från såväl bostadsbolagen som hyresgästföreningarna, är att räntorna är låga, att inflationstakten ramlat ner på minus och att den stigande arbetslösheten sänker hyresgästernas förmåga att betala höga hyror.

Även flera privatvärdar har gått med på att frysa hyrorna nästa år. Mest omskrivet blev lågprisbyggaren Michael Cocozzas fastighetsbolag Botrygg, men även fem privata fastighetsägare i Jönköping låter bli att höja hyran.

Ett kommunägt bostadsföretag, västgötska Alebyggen, har till och med accepterat en hyressänkning på 1,09 procent.

Ett par bolag ger också hyresgästerna rabatt på hyran, med hänvisning till den låga räntan. Upplands-Brohus både fryser hyrorna och betalar tillbaka så gott som hela 2009 års hyreshöjning på 2,75 procent. Och Armada Fastighets AB i Österåker ger sina hyresgäster en julklapp genom att halvera decemberhyran – fast de har ännu inte börjat förhandla om nästa års hyror.

Bara åtta bostadsbolag har hittills skrivit avtal om höjda hyror.

Men snart bryts nolltrenden. Det tror i alla fall Roland Sernlind, förhandlingsansvarig på Sabo.

– Det går lättare att komma överens med Hyresgästföreningen om frysta hyror, så nollorna kommer först. Det är knöligare och svårare med höjningarna. Men nu kommer höjningsavtalen börja rulla in, säger han.

Han får delvis medhåll från Pär Svanberg, bostadspolitisk chef på Hyresgästföreningens riksförbund.

– Det är klart att det går snabbare med nollhöjningarna. Det blir krångligare när bostadsbolagen yrkar på kraftigare höjningar.

Fast han förnekar att Hyresgästföreningen av strategiska skäl bara skulle släppa fram frysta hyror i förhandlingssäsongens början – vilket en del allmännyttiga företrädare misstänker.

– Det är naturligt att nollorna kommer först, säger Pär Svanberg.

Däremot tror han inte att det nu blir en ketchupeffekt med höjningar som rasar in – eller att det nu är slut på nya nollavtal.

– Det hoppas jag verkligen inte. De låga räntorna bör få komma även hyresgästerna till del. Vi kommer att pröva alla höjningskrav, för att se om bolagen inte klarar sig med den höjning de fick förra året, säger Pär Svanberg.

Saknas: utbildade samordnare av arbetsmiljön

Byggindustrin 2009-12-03


Byggherrarna hinner inte med – nu får de ett år till på sig att utbilda sina byggarbetsmiljösamordnare.
 

– Det är viktigt att företagen får den tid som behövs för att hinna genomföra utbildningar med god kvalitet, säger Gilbert Önsten på Arbetsmiljöverket.

Den 1 januari 2009 ändrades arbetsmiljölagen och föreskrifterna om byggnads- och anläggningsarbete. De nya reglerna berör främst byggherren och handlar om samordning och ansvarsfördelning under hela byggprocessen.

En byggherre är numera skyldig att utse en lämplig byggarbetsmiljösamordnare, både för planering och projektering av byggnads- och anläggningsarbetet, och för utförandet av arbetet. Att utse en byggarbetsmiljösamordnare befriar dock inte byggherren från ansvar för de uppgifter som byggarbetsmiljösamordnaren ska utföra.

Men branschens företag har haft svårt att hinna utbilda sina byggarbetsmiljösamordnare. Beslutet om det nya regelpaketet kom en kort tid innan det skulle träda i kraft vid årsskiftet 2009. Därför skjuts utbildningskravet upp ett år och träder istället i kraft 1 januari 2011. Egentligen skulle byggarbetsmiljösamordnarna fått sin utbildning under 2009, men enligt Gilbert Önsten på Arbetsmiljöverket var det oklart ända fram till i april i år exakt vad utbildningen skulle innehålla.

– Det var en diskussion mellan oss och branschen om utbildningens innehåll, säger han.